Budapest környékére korán érkezett a lakáspiaci kikelet

2023-at az év legnagyobb részében a fővárosi régióban is a kereslet csökkenése jellemezte. A meghirdetett árakból ennek ellenére sem engedtek az eladók. Ám ahogy Kurecskó József, az OTP Ingatlanpont budapesti régióvezetője tapasztalta:

ha egy eladó meg akart válni az ingatlanától, gyakran 5-20 százalékot is engednie kellett a végső alku során.

Ennek ellenére az átlagos eladási árak növekedtek, ugyanis főleg a drágább, újszerű vagy felújított, jellemzően 2000 után épült, azonnal költözhető lakásokra volt kereslet. A vevők jellemzően saját célra vásároltak, a magas állampapírhozamok miatt a korábbi évekhez képest kevesebben fektettek ingatlanba. Erősen csökkent a hitelből vásárlók aránya is. A kamatok megnövekedése különösen az agglomerációban vetette vissza a keresletet.

A főváros környékén ugyanis – a régióvezető tapasztalatai szerint – sokan finanszírozzák a vásárlás 50-80%-át lakáshitelből. Emiatt ez a részpiac erősen kamatfüggő, csak akkor pörög, ha a kölcsön ára nem túl magas.

Az év utolsó két hónapjában vált érzékelhetővé a kereslet élénkülése a régióban, amiben nagy szerepe volt a CSOK változásainak. Akiknek a kifutó forma volt kedvező, azok siettek még az év vége előtt vásárolni, akiknek pedig az akkor már bemutatott új változat kínált perspektívát, előszerződésekkel igyekeztek felkészülni a januári indulásra.

Így december lett az év legerősebb hónapja a régió lakáspiacán.

2024 elején is folytatódott a kereslet bővülése, január-februárban 40 százalékkal nagyobb forgalmat bonyolított az OTP Ingatlanpont, mint egy esztendővel korábban. Ám Kurecskó József szerint ezt a növekedést már nem csak az állami támogatások táplálták, inkább a gazdasági körülmények javulása. Úgy látja: az állampapír-hozamok csökkenése nyomán egyre több befektető tér vissza az ingatlanpiacra. „Újra hiszik, hogy nem csak az egyébként rendre növekvő bérleti díjakból, hanem az ismét dinamikus emelkedésnek induló lakásárakból is tudnak majd profitálni.” Idei újdonság az is, hogy már nem csak az újszerű lakásokat keresik, hanem nőtt a közepes állapotú, illetve a felújítandó ingatlanok iránti érdeklődés is, ami ugyancsak a befektetők visszatérésére utal.

A kereslet általános élénkülése most egy ugyancsak dinamikusan bővülő kínálattal találkozik. Látva a gazdasági körülmények javulását, olyan eladók is színre lépnek, akik nem akarták a piac lefagyása idején kialakult nyomott árakon felkínálni az ingatlanjukat.

A valódi fellendülést jelzi, hogy a jelentős kínálatbővülés ellenére idén már állékonyabbnak bizonyulnak az indulóárak is.

A régióvezető szerint az alkulehetőség mintegy ötödével csökkent, s idén már számtalan ingatlant adtak el olyan irányáron, amin tavaly még nem volt rájuk érdeklődés. Sőt, „a vevők versenye miatt előfordult az is, hogy 10 százalékkal a meghirdetett ár felett adtunk el egy átlagosnak mondható budapesti lakást”.

Az agglomerációban 2022-23-ban különösen jelentős volt a vásárlások számának csökkenése. A gazdasági kilátások általános bizonytalanságán túl itt más tényezők is fékezték a piacot, így a hitelkamatoktól való kifejezetten erős függés, valamint a családi házak rezsiterheihez kötődő félelmek és rizikók. Ezen a piacon is jelentős változást hoztak az utóbbi hónapok. A mellett, hogy itt általánosságban nőtt a kereslet, különösen nőtt a CSOK Plusz feltételeinek megfelelő ingatlanok iránti érdeklődések száma és az eddig halogató eladók közül is számosan léptek piacra a házaikkal, még tovább bővítve a kínálatot.

Ez most egy jó beszállási pont az agglomerációban vásárlók számára, mert nagy kínálatból, olcsóbb hitellel és a kínálati árak növekedése előtt vásárolhatnak

– véli Kurecskó József.

Ez a véleménye egyúttal a további a várakozásait is jelzi. 2024-re az előző évit meghaladó tranzakciószámot vár. Továbbá úgy számol, hogy mivel a fizetések növekedtek, a gazdasági kilátások stabilabbak, valamint – az agglomeráció számára különösen fontos – további kamatcsökkentések is várhatóak, valószínű, hogy a nagyobb kínálat ellenére újra megfigyelhető lesz az árak emelkedése.

Úgy véli,

ha az infláció alacsony marad és a kamatok valóban tovább csökkennek, akkor elképzelhető, hogy az kompenzálja majd a korábbi reálár-csökkenést is.

A lehetőségeket annak felidézésével érzékelteti, hogy a magyar emberek jelenleg mintegy tízezer milliárd forintot tartanak állampapírokban. S ha a kamatok csökkenése nyomán ennek csupán 1 százalékát sikerülne visszacsalogatni az ingatlanpiacra, az is 100 milliárd forintnyi friss vásárlóerőt jelentene.